Ev Alırken Masraflar Nelerdir? 2026 Güncel Tapu, Komisyon ve Diğer Giderler

Ev alırken masraflar arasında tapu harcı, tapu döner sermaye bedeli, varsa emlak hizmet bedeli, DASK, krediye bağlı giderler ve taşınma hazırlıkları bulunur. Bu rehber, 22 Ekim 2026 tarihinde kontrol edilen resmî kaynaklar üzerinden standart konut satışını açıklar.

1. Tapu harcı: Alıcı ve satıcının sorumluluğu nedir?

492 sayılı Harçlar Kanunu’na ekli (4) sayılı tarifenin 20/a düzenlemesi ve TKGM açıklaması uyarınca standart satışta devralan ile devreden için ayrı ayrı binde 20 (%2) harç hesaplanır. Harç matrahı gerçek devir ve iktisap bedelidir; emlak vergisi değerinden düşük olamaz. Belediyedeki asgari değeri, gerçek satış fiyatını düşük göstermek için kullanmak doğru değildir.

Taraflar masrafların fiilen kimin cebinden çıkacağını ayrıca kararlaştırabilir. Örneğin alıcı, satıcının %2 payını da üstlenirse harç için toplam %4 ödeme yapar. Ancak bu anlaşma, vergi idaresi karşısında alıcı ve satıcının ayrı harç mükellefiyetini değiştirmez. “Tapu masrafı alıcıya ait” ifadesinde hangi kalemlerin ve hangi taraf paylarının kastedildiğini yazılı biçimde netleştirin.

TKGM’nin satış harcı açıklaması ve 492 sayılı Harçlar Kanunu, bu ayrımın dayanaklarıdır. Özel muafiyet ve istisnalar ayrıca değerlendirilmelidir.

Telefonda tabloyu sağa kaydırabilirsiniz.

2. Emlak komisyonu: %2 + KDV her durumda zorunlu mu?

Hayır. Taşınmaz Ticareti Hakkında Yönetmelik’in 20. maddesi, alım satıma aracılık hizmeti için sözleşmedeki satış bedelinin KDV hariç %4’ünü toplam üst sınır olarak belirler. Her iki taraftan ayrı ayrı %4 alınması anlamına gelmez. Bedel, aracılık sözleşmesinde aksi kararlaştırılmadıkça taraflar arasında eşit paylaşılır; daha düşük bir toplam oran üzerinde anlaşılabilir.

Tablolarımızda toplam %4 hizmet bedeli, eşit paylaşım ve hizmet bedeli üzerinde genel %20 KDV varsayılmıştır. Böylece alıcı %2 komisyon + komisyonun %20’si kadar KDV öder. KDV konut bedelinin tamamına bu nedenle uygulanmaz. Örneğin 5 milyon TL’de alıcı komisyonu 100.000 TL, bunun KDV’si 20.000 TL, toplamı 120.000 TL’dir.

Aracısız bir satışta emlak aracılık bedeli doğmaz. Aracılık varsa hizmetin kapsamını, toplam oranı, paylaşımı ve KDV dahil ödenecek tutarı sözleşmede görün. Ticaret Bakanlığı güncel yönetmelik bağlantısı ve GİB genel KDV oranı açıklaması üzerinden kontrol edebilirsiniz.

3. 2026 tapu döner sermaye ücreti nasıl hesaplanır?

TKGM’nin 1 Ocak 2026’dan itibaren yürürlükteki cetvelinde gösterge 2.227 TL, ilave gösterge 307 TL olarak yer alır. Tapu işlemlerinde işlem ücreti, yöresel katsayı ile göstergenin çarpımıdır. Tek bağımsız bölümün standart satışında bir işlem ücreti alınır. 307 TL her satışa otomatik eklenen sabit bir bedel değildir; ilave işlem gerektiren tarife satırları ayrıca uygulanır. Cetveldeki ücretlere KDV dahildir.

Döner sermaye kanundaki özel hükümler saklı kalmak üzere işlem talebinde bulunandan tahsil edilir; tarafların fiilî masraf paylaşımı ayrıca belirlenebilir. Birden fazla bağımsız bölüm, ipotek, yetki alanı dışında işlem veya özel nitelikteki talepler toplamı değiştirebilir. TKGM 2026 resmî tarife ve katsayı duyurusu ile işlem için oluşan tahakkuku kontrol edin.

4. 5 milyon, 7,5 milyon ve 10 milyon TL için alıcı bütçesi

Telefonda tabloyu sağa kaydırabilirsiniz.

Son satırda yalnız satıcının %2 tapu harcı alıcıya aktarılmıştır; satıcının komisyon payı aktarılmamıştır. Alıcı bunu da üstlenirse ayrıca satış bedelinin %2,4’ü eklenir. İki tarafın tüm harç ve hizmet bedelleri alıcıda toplanırsa bu örneğin oranlı kısmı %8,8 olur. Bu bir yasal zorunluluk değildir.

5. Kredili ve kredisiz alımda hangi giderler farklıdır?

Kredisiz standart alımda banka kredi tahsis ücreti, bankanın kredi için istediği ekspertiz ve kredi ipoteğine bağlı giderler oluşmaz. Alıcı yine de kendi isteğiyle teknik inceleme veya bağımsız değerleme yaptırabilir. Kredili alımda ise konut bedelinin yanında banka teklifindeki başlangıç masrafları ve kredi süresince faiz/kâr payı dikkate alınır.

Kredi tahsis ücreti, kullandırılan kredi anaparasının binde beşini (%0,5) aşamaz; konut satış bedeli üzerinden hesaplanmaz. Rehin, ipotek ve ekspertiz için banka yalnızca üçüncü kişilere ödediği bedelleri yansıtabilir. Herkes için geçerli tek bir “2026 ekspertiz ücreti” yazmak yanıltıcı olur. Fatura ve banka bilgi formundaki tutarı isteyin. Ekspertiz yapıldıktan sonra kredi reddedilse veya siz vazgeçseniz de üçüncü kişiye ödenen ekspertiz bedeli talep edilebilir. BDDK ücret açıklamaları.

Krediye ilişkin ipotek işleminde harç istisnası bulunması, bütün ipotek ve döner sermaye giderlerinin sıfır olduğu anlamına gelmez. Harç, TKGM hizmet bedeli ve bankanın üçüncü kişiye yaptığı ödemeyi ayrı kalemler halinde sorun. Aynı tahakkuku hem “ipotek masrafı” hem “döner sermaye” adıyla bütçeye iki kez eklemeyin.

Telefonda tabloyu sağa kaydırabilirsiniz.

Bu tablo kredi teklifi veya krediye uygunluk hesabı değildir. Karşılaştırmak için her üç konutta da aynı 2 milyon TL kredi varsayılmıştır; kredi onayı ve kullanılabilecek tutar ayrıca belirlenir. Banka daha düşük tahsis ücreti alabilir. Ücretlere ilişkin vergiler dahil nihai banka teklifini kontrol edin. Faiz/kâr payı ve tüm vade taksitleri bu başlangıç gideri ara toplamına dahil değildir.

6. DASK, hayat ve konut sigortasını birbirinden ayırın

DASK primi satış fiyatının sabit bir yüzdesi değildir. Adresin risk grubu, yapı türü, brüt yüzölçümü ve ilgili tarife koşullarına göre hesaplanır. Yalnız “5 milyon TL’lik ev” bilgisiyle doğru prim verilemez. DASK resmî tarifesi üzerinden, güncel konut bilgileriyle teklif alın.

DASK ile isteğe bağlı hayat ve konut sigortaları aynı şey değildir. Kredi bağlantılı sigorta, tüketicinin açık talebi olmadan yaptırılamaz; banka sigortasız sözleşme seçeneğini de sunmalıdır. Sigorta istenirse uygun teminatın başka bir sigorta şirketinden sağlanması mümkündür. Sigortalı ve sigortasız teklifleri toplam ödeme açısından karşılaştırın. Ticaret Bakanlığı konut finansmanı bilgilendirmesi.

7. Unutulan diğer giderler ve koşulları

Telefonda tabloyu sağa kaydırabilirsiniz.

Kapora ve peşinatı iki kez saymayın: Satış bedeline mahsup edilen ön ödeme, konut fiyatına ilave masraf değildir. Ödeme şartlarını netleştirmek için kapora ve iade koşulları rehberini inceleyebilirsiniz. Tapu ve iskan kontrolünde ise kat irtifaklı daire alımı rehberi yol gösterir.

8. Teklif vermeden önce bütçeyi nasıl kesinleştirirsiniz?

1. Gerçek satış fiyatını ve harç matrahını belirleyin.
2. Alıcı ve satıcı harcının fiilen kim tarafından ödeneceğini yazın.
3. Aracılık varsa toplam hizmet oranı, paylaşım ve KDV dahil tutarı netleştirin.
4. TKGM işlemine özgü döner sermaye tahakkukunu öğrenin.
5. Alıcı adına DASK teklifi, kredili alımda banka bilgi formu ve ekspertiz bedelini alın.
6. Abonelik, taşınma, bakım ve teslim sonrası giderleri ayrı listeleyin.
7. Konut fiyatı + tek seferlik masraflar + sürekli giderler üzerinden karar verin.

Kredi taksiti ile kirayı karşılaştırırken yalnız başlangıç masraflarına bakmayın. 2026’da ev almak mantıklı mı? yazısında kararın finansman tarafını da değerlendirebilirsiniz.

Ev alım masrafları hakkında sık sorulan sorular

Kaynaklar ve hesapların kapsamı

Kontrol tarihi: 22 Ekim 2026. Dayanaklar: 492 sayılı Kanun ve (4) sayılı tarife 20/a; TKGM 2026 Döner Sermaye Tarife Cetveli (genel ilkeler ve 1.1–1.2); Taşınmaz Ticareti Hakkında Yönetmelik m.20; GİB KDV açıklamaları; BDDK bireysel müşteri ücretleri SSS; DASK güncel SSS ve tarife; Ticaret Bakanlığı konut finansmanı bilgi rehberi. İlgili resmî bağlantılar açıklamaların yanında verilmiştir.

Hesaplar açıklanan varsayımlarla hazırlanmış karşılaştırmalardır. Nihai bütçeyi işleminizin tahakkuku, sözleşmeler ve tarihli banka/sigorta teklifleriyle tamamlayın. Kentsel dönüşüm, yabancı taraf, ticari satış, muafiyet veya birden çok taşınmaz gibi özel işlemler farklı sonuç doğurabilir.