Kira Kontratı Süresi ve Yenilenmesi: 1 Yıl ve 10 Yıl Kuralı

Kira kontratının süresi, kiracının o süre bittiğinde mutlaka taşınacağı anlamına gelmez. Konut kiralarında başlangıç süresi, yıllık uzama ve kanuni sona erme sebepleri ayrı konulardır. Bu yazı belirli süreli, olağan konut kiraları için temel ayrımları açıklamaktadır.

Bir yıllık kira kontratı bitince ne olur?

Türk Borçlar Kanunu’nun 347. maddesine göre kiracı, belirli süreli konut veya çatılı işyeri kira sözleşmesinin bitiminden en az 15 gün önce bildirimde bulunmazsa sözleşme aynı koşullarla bir yıl uzatılmış sayılır. Kiraya veren yalnızca kararlaştırılan sürenin sona ermesine dayanarak sözleşmeyi bitiremez.

Fesih bildiriminin yazılı yapılması gerekir (TBK m.348). Bildirimin içeriği ve karşı tarafa ulaşma zamanı önemlidir. Süre bitiminde sona erdirme ile dönem ortasında erken teslim aynı işlem değildir; erken teslimin sonuçları ayrıca değerlendirilir.

Her yıl yeni kira kontratı imzalamak gerekir mi?

Kanuni uzamanın gerçekleşmesi için her yıl baştan sözleşme hazırlanması gerekmez. Taraflar kira bedeli veya başka bir husus için belge düzenleyecekse, önceki sözleşmeyle ilişkisini ve değişen koşulları açıkça göstermelidir.

Her yeni imzanın bütün hukuki süreleri mutlaka sıfırladığı veya hiçbirini etkilemediği söylenemez. Yeni bir sözleşme mi, mevcut sözleşmeye ek protokol mü yapıldığı ve metnin içeriği önem taşır. Özellikle uzun süredir devam eden bir kiralamada yeni belge imzalamadan önce hukuki değerlendirme alın.

On yıllık uzama süresi ne demektir?

Belirli süreli konut ve çatılı işyeri kiralarında kanun, ilk kararlaştırılan süreden sonra on yıllık uzama süresini esas alır. Kiraya veren, bu süreyi izleyen her uzama yılının bitiminden en az üç ay önce bildirimde bulunarak sebep göstermeden sona erdirme imkanından yararlanabilir (TBK m.347).

Bu nedenle “kontrat toplam 10 yıl geçerlidir” veya “1+10 yıl dolunca kiracı kendiliğinden çıkar” ifadeleri doğru bir açıklama değildir. Başlangıç tarihi, ilk sözleşme süresi, sonraki belgeler ve bildirimin ulaşma tarihi birlikte incelenmelidir. Belirsiz süreli sözleşmeler için kanunda farklı bir düzenleme bulunur.

Kira artışı ile sözleşmenin uzaması arasındaki fark

Sözleşmenin uzaması, kira bedelinin sınırsız artırılabileceği anlamına gelmez. Yenilenen dönemlere ilişkin anlaşmalarda TBK m.344’teki TÜFE on iki aylık ortalama değişim sınırı dikkate alınır. Eski kaynaklarda geçen ÜFE ifadesi güncel artış ölçütü değildir.

Beş yıldan uzun süreli veya beş yıldan sonra yenilenen sözleşmelerde kira bedelinin belirlenmesi için ayrı hükümler vardır. Emsal kiralar, taşınmazın durumu ve hakkaniyet mahkeme değerlendirmesinde dikkate alınır. Beşinci yılın dolması, ev sahibine tek taraflı ve sınırsız fiyat belirleme hakkı vermez.

Sözleşme sona ererken hangi kayıtlar tutulmalı?

Depozitonun her durumda son kira tutarına yükseltilerek iade edileceği yönünde genel bir kural yoktur. Güvence şekli, sözleşme ve varsa belgelenen alacaklar dikkate alınır. Para güvencesinin bankada tutulması ve geri verilmesine ilişkin düzenleme TBK m.342’dedir.

Sık sorulan sorular

Altı aylık kontrat yapınca uzama kuralları uygulanmaz mı?

Olağan konut kirasında yalnızca altı aylık süre yazılması, konut kiralarına ilişkin korumaları ortadan kaldırmaz. Niteliği gereği geçici kullanıma özgülenmiş taşınmazların altı ay veya daha kısa süreli kiraları için TBK m.339’da ayrı bir istisna bulunur.

Tahliye taahhüdü süre bitimiyle aynı şey mi?

Hayır. TBK m.352, kiralananın tesliminden sonra belirli bir tarihte boşaltmanın yazılı olarak üstlenilmesine ayrı sonuçlar bağlar. Belgenin düzenlenme koşulları ve başvuru süreleri ayrıca değerlendirilmelidir.

Sözleşme süresini nereden kontrol etmeliyim?

İlk sözleşmeyi, ek protokolleri ve varsa sonraki sözleşmeleri birlikte inceleyin. Tek bir sayfadaki tarih üzerinden tahliye veya bildirim süresi hesaplamayın; somut takvim için bir avukata başvurun.

Kaynak: 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu, özellikle m.339, 342, 344, 347, 348 ve 352. Genel bilgilendirmedir; somut sözleşme için hukuki görüş yerine geçmez. Son içerik kontrolü: 22 Eylül 2026.