Kurtköy, Yenişehir, Çamlık ve Harmandere Konut Piyasası | Haziran–Eylül 2026 Fiyat Analizi

Emre Ödek · Dört mahalle piyasa notları · 01

Aynı bölgede ev ararken farklı bütçelerle karşılaşmak olağan. Asıl soru, aynı mahallede ve benzer daire tipinde hangi ilanların karşılaştırıldığı.

Veri kesiti: 15 Ekim 2026 · İlan tarihi kapsamı: 15 Haziran–30 Eylül 2026 · Bu sürüm inceleme taslağıdır.

Dört mahalle karşılaştırması · Haziran–Eylül tarihli, 15 Ekim’de aktif kalan daireler

Grafik 1. Satılık ilanlarda birim fiyat karşılaştırması

Medyan TL/m² · Sıfırdan başlayan ortak ölçek · 15 Ekim’de aktif kalan daireler

Grafik 2. Kiralık ilanlarda aylık talep karşılaştırması

Medyan TL/ay · Sıfırdan başlayan ortak ölçek · 15 Ekim’de aktif kalan daireler

Mahalle incelemesi

Kurtköy konut piyasası

Kurtköy Mahallesi’ni bölgenin tamamını anlatmak için kullanılan “Kurtköy” adıyla karıştırmamak gerekiyor. Bu analizde semt veya ilan başlığı yerine veri setinin mahalle alanı esas alındı. Böylece Yenişehir, Çamlık ve Harmandere kayıtları Kurtköy’e eklenmedi.

Satılık örnekleminde 178, kiralıkta 105 daire var. Satılıkta 105 kayıtla 2+1 tipi öne çıkıyor. Oda dağılımındaki bu ağırlık, karma medyanı yorumlarken önemli: 1+1 arayan bir alıcı, mahalle genelindeki 7 milyon TL’yi kendi hedef dairesinin emsali saymamalı.

Kaynakta 97 satılık kaydın site adı belirtilmemiş. Bu, bu evlerin site dışında olduğunu kanıtlamıyor; site bazında karşılaştırmanın kapsamını sınırlıyor. Kurtköy’de fiyat çalışmasına aynı oda sayısını ve benzer alanı seçerek başlamak, sonra kat, bina yaşı ve kullanım durumunu incelemek daha anlamlı.

Satılık değerleri toplam TL ve TL/m²; kiralık değerleri TL/ay ve TL/m²/ay. *Haziran yalnız 15–30 Haziran kapsamındadır. Aylar aynı evlerin geçmiş fiyatlarını göstermez.

İlan sayısı 5’in altında olan hücreler az sayıda ilana dayanır; tek ev için güvenilir değer aralığı oluşturmaz. “—” kayıt olmadığını gösterir.

Mahalle incelemesi

Yenişehir konut piyasası

Yenişehir, 341 satılık ve 309 kiralık daireyle bu çalışmanın en geniş örneklemine sahip. Daha çok kayıt, oda tiplerini ayrı incelemeyi kolaylaştırıyor; buna karşılık tek bir mahalle medyanı, farklı sitelerin ve daire büyüklüklerinin arasındaki farkı ortadan kaldırmıyor.

Satılıkta en kalabalık grup 125 ilanla 2+1. Kiralıkta 116 kayıtla 1+1 öne çıkıyor. Satılık ve kiralık örneklemlerinin oda bileşimi farklı olduğu için iki medyanı birbirine bölerek güvenilir bir kira getirisi veya amortisman süresi hesaplanamaz.

Dosyalarda Dumankaya Trend ve Lens İstanbul gibi site adları bulunuyor; bu adların görülmesi tek başına site bazında fiyat artışı iddiası kurmaya yetmiyor. Yenişehir’de karar verirken oda türünün yanında eşya durumu, aidat ve benzer alan tanımıyla karşılaştırma yapılmalı. Bu çalışmada aidat ölçülmediği için toplam aylık yaşam maliyeti hesaplanmadı.

Satılık değerleri toplam TL ve TL/m²; kiralık değerleri TL/ay ve TL/m²/ay. *Haziran yalnız 15–30 Haziran kapsamındadır. Aylar aynı evlerin geçmiş fiyatlarını göstermez.

İlan sayısı 5’in altında olan hücreler az sayıda ilana dayanır; tek ev için güvenilir değer aralığı oluşturmaz. “—” kayıt olmadığını gösterir.

Mahalle incelemesi

Çamlık konut piyasası

Çamlık’ta 90 satılık ve 45 kiralık daire var. Satılıkta 1+1, 2+1 ve 3+1 grupları birbirine yakın büyüklükte. Dolayısıyla mahalle medyanının hangi daire tipini temsil ettiğini anlamak için oda tablosuna bakmak özellikle önemli.

Haziran ve temmuz tarihli kiralık grupların her birinde yalnız dört ilan bulunuyor. Haziran’daki iki farklı ilan numarasında başlık, fiyat, alan, oda, kat ve site alanı aynı. Bağımsız bölüm kimliği bulunmadığı için bunları kesin olarak tek ev kabul etmedik; olası tekrar olarak işaretledik. Birini çıkarınca dört aylık kiralık örneklemi 45’ten 44’e inerken kira medyanı tam TL’ye yuvarlandığında yine 40.000 TL oluyor.

Kiralık örneklemde Helenium Garden adı 11 kayıtta geçiyor. Bu yoğunlaşma, Çamlık’ın tüm sokaklarını eşit temsil eden bir dağılım olmadığını gösteriyor. Bir evin fiyatını değerlendirirken aynı siteyi ve oda tipini ayrıca seçmek, özellikle küçük örneklemlerde daha sağlıklı bir başlangıç sağlar.

Satılık değerleri toplam TL ve TL/m²; kiralık değerleri TL/ay ve TL/m²/ay. *Haziran yalnız 15–30 Haziran kapsamındadır. Aylar aynı evlerin geçmiş fiyatlarını göstermez.

İlan sayısı 5’in altında olan hücreler az sayıda ilana dayanır; tek ev için güvenilir değer aralığı oluşturmaz. “—” kayıt olmadığını gösterir.

Mahalle incelemesi

Harmandere konut piyasası

Harmandere, 57 satılık ve 67 kiralık daireyle incelendi. Bu örneklemde satılık fiyat medyanı 9.740.000 TL, aylık kira medyanı 43.000 TL. Her iki tutar da dört mahalle karşılaştırmasında en yüksek düzeyde; ancak bu sıralama konumun fiyat üzerindeki bağımsız etkisini ölçmüyor.

Satılıkta 18 kayıtla 2+1, kiralıkta 28 kayıtla 1+1 en kalabalık oda grubu. Viaport Houses Suites adı kiralık kayıtların 15’inde yer alıyor. Belirli proje ve oda gruplarının ağırlığı, mahalle genelindeki medyanların bileşimden etkilenebileceğini gösteriyor.

Haziran tarihli kiralık grupta yalnız iki daire var. Bu grubun medyanından eylül grubuna bakarak kira düşüşü açıklamak güvenilir olmaz. Harmandere’de bir daireyi karşılaştırırken aynı proje, oda sayısı, alan ve eşya durumu üzerinden dar bir emsal grubu kurmak gerekir. Küçük gruplarda sonuç bir fiyat hedefi değil, daha yakından incelenecek bir işarettir.

Satılık değerleri toplam TL ve TL/m²; kiralık değerleri TL/ay ve TL/m²/ay. *Haziran yalnız 15–30 Haziran kapsamındadır. Aylar aynı evlerin geçmiş fiyatlarını göstermez.

İlan sayısı 5’in altında olan hücreler az sayıda ilana dayanır; tek ev için güvenilir değer aralığı oluşturmaz. “—” kayıt olmadığını gösterir.

Aynı ilanın ilk ve güncel fiyatı ne söylüyor?

Aylık grupların farkından ayrı olarak, veri setinde hem “İlk Fiyat” hem “Fiyat” bulunan ilanların kendi içindeki revizyonunu da hesapladık. Bu, aynı ilan için iki fiyatın karşılaştırılmasıdır. İlk fiyatın gözlem günü ve değişikliğin yapıldığı tarih bilinmediğinden Haziran–Eylül dönemine ait bir artış veya düşüş oranı olarak sunulamaz; değişiklik ekimde yapılmış olabilir.

İlk fiyatı olmayan kayıtlar “değişmedi” sayılmadı. İki fiyatı bulunan alt örneklem, özellikle fiyatı değiştirilmiş ilanları daha çok içeriyor olabilir. Bu tablodan pazarlık indirimi, gerçekleşen satış bedeli veya tüm mahallede fiyat düşüşü sonucu çıkarılamaz.

Resmî veriler: satış adedi ve fiyat endeksi ayrı okunmalı

TÜİK’in konut satış istatistikleri tapu kayıtlarına dayalı işlem adetlerini verir. TCMB’nin KFE ve YKKE göstergeleri değerleme raporlarına dayanır ve kalite etkisini dikkate alan endekslerdir. Bu yazıdaki portal ilan medyanları aynı yöntemle hesaplanmış bir endeks değildir. Kaynaklar birbirinin yerine kullanılamaz.

Birincil kaynaklar: TÜİK Haziran, TÜİK Temmuz, TÜİK Ağustos ve sonraki yayım tarihi. Kontrol tarihi: 15 Ekim 2026.

Türkiye satış sayıları ulusal bağlamı gösterir. Bu adetlerden dört mahalleye pay dağıtılmadı. Pendik veya İstanbul için doğrulanmış aylık satış tablosu elde edilmediğinden bu düzeylerde rakam verilmedi. Ülke genelindeki yıllık satış değişimi de doğrudan yerel fiyat yönünü açıklamaz.

TCMB Ağustos bülteninde Türkiye KFE’nin yıllık reel değişimi −%6,5, YKKE’nin −%3,9 olarak veriliyor. Nominal yükseliş, enflasyondan arındırılmış artış anlamına gelmiyor. İstanbul endeksleri mahalle endeksi değildir; Kurtköy, Yenişehir, Çamlık veya Harmandere’ye aynı oranlar atanamaz. YKKE de bu ilan örneklemindeki talep kiralarının medyanını ölçmez.

Kaynak: TCMB Ağustos 2026 KFE ve YKKE bülteni, s. 1 ve 4; yöntem için TCMB metaverisi.

Alıcı, satıcı ve kiracı için bu tablo nasıl kullanılır?

Veri ve hesaplama yöntemi

İki dosyada toplam 1.731 veri satırı incelendi: 893 satılık ve 838 kiralık. Hepsi Pendik ilçesinde ve dört mahalleden birinde; durum alanlarının tamamı “Aktif”. En erken ilan tarihi 15 Haziran, en geç tarih 14 Ekim 2026. Durum bilgisi dosyadaki etikettir; ilan bağlantılarının tamamı tek tek canlı kontrol edilmedi.

1. Tekilleştirme: Sahibinden ilan URL’sinin sonundaki numara, işlem türüyle birlikte anahtar yapıldı. Eksik numara ve tekrar eden anahtar yok. Aynı konutun farklı numaralarla yeniden ilan edilmesini kesin tanımlayacak bağımsız bölüm bilgisi yok. Başlık, mahalle, oda, alan, fiyat, kat ve site alanı eşleşen bir olası tekrar grubu ayrıca işaretlendi. Bu nedenle sonuçlar “tekil ilan” sayısıdır; “tekil ev” sayısı değildir.
2. Kapsam: Mahalle alanı kullanıldı. 76 villa ve mülk türü boş 12 kayıt daire karşılaştırmasından çıkarıldı. Ekim tarihli 451 daire, Haziran–Eylül analizine eklenmedi. Geriye 666 satılık ve 526 kiralık olmak üzere 1.192 daire ilanı kaldı. Haziran tam ay değildir.
3. Fiyat ve birim fiyat: Geçerli pozitif Fiyat değerlerinin medyanı alındı. Her satır için Fiyat/M2 yeniden hesaplandı; sonra bu oranların medyanı bulundu. Medyan fiyat/medyan alan yöntemi kullanılmadı. Hedef örneklemde geçersiz fiyat veya alan nedeniyle dışlanan kayıt yok. Fiyatlar nominal TL; kalite ve enflasyon düzeltmesi yapılmadı. İlan kaynak alanındaki yuvarlanmış m² fiyatı yerine yeniden hesaplanan değer kullanıldı.
4. Kırılımlar: İşlem × mahalle × ilan tarihi ayı × oda türü bazında hesaplandı. Oda etiketleri korunarak 2,5+1 ve 3,5+1 gibi türler ayrı tutuldu. İki gözlem arasındaki medyan, ortadaki iki değerin aritmetik ortalamasıdır. Küçük örneklemler gösterildi fakat güçlü piyasa sonucu çıkarılmadı. Görüntülenen TL ve m² değerleri tam sayıya, oranlar bir ondalığa yuvarlandı; hesapta tam hassasiyet korundu.
5. Farklar: Gruplar arası oran = (ikinci grubun medyanı / ilk grubun medyanı − 1) × 100. İlan revizyonu = (güncel Fiyat / İlk Fiyat − 1) × 100; raporlanan medyan, ilan bazındaki oranların medyanıdır. İlk fiyatı bulunan 437 kayıt revizyon hesabına girdi; 755 kaydın ilk fiyatı bulunmadığı için değişimi bilinmiyor.

Sağ sansür, aktif kalma yanlılığı ve kaldırılmış ilanlar

15 Ekim’de aktif olan bir ilanın ne zaman kapanacağı henüz gözlenmemiştir. İlan süresi açısından buna sağ sansür denir: mevcut süre nihai süre değil, gözlem gününe kadar geçen asgari süredir. Aktif ilan sürelerinin medyanı “ortalama satılma süresi” veya “kiralanma süresi” diye sunulamaz.

Ayrıca yalnız gözlem gününde aktif kalan ilanları görmek, daha hızlı kaldırılmış ilanları örneklem dışında bırakır. Uzun süredir bekleyen veya yeniden yayımlanan ilanlar daha fazla temsil edilebilir. Eski tarihli gruplar bu elemeden daha uzun süre geçmiştir; haziran ve eylül örneklemlerinin eşit kapsama sahip olduğu varsayılamaz.

Kaldırılmış bir ilan satılmış veya kiralanmış sayılmaz. İlan süresi dolmuş, vazgeçilmiş, başka numarayla yeniden girilmiş ya da farklı bir nedenle kapatılmış olabilir. Kaldırılmış dosyalar geldiğinde durum ve son gözlem tarihiyle birleştirme yapılmalı; gerçekleşen işlem için ayrıca kanıt aranmalıdır. O dosyalar da tek başına aylık fiyat geçmişini geri kurmaz; tarihli fiyat gözlemleri gerekir.

Veri tek portaldan, kullanıcının paylaştığı seçilmiş dosyalardan geliyor. Portal dışındaki işlemler, görülmeyen ilanlar ve tüm konut stoku kapsamda değil. Aynı oda türünde bile alan, bina, eşya ve site bileşimi değişebildiğinden medyan farkı saf fiyat hareketi değildir.

Sık sorulan sorular

Bu rakamlar gerçekleşen satış ve kira fiyatları mı?

Hayır. Yerel tablolardaki rakamlar ilanlarda talep edilen bedellerdir. Gerçekleşen işlem fiyatı için sözleşme veya doğrulanmış işlem kaydı gerekir. TÜİK’in satış adedi tablosu da satış fiyatını vermez.

Haziran–Eylül’de hangi mahalle daha çok değer kazandı?

Bu dosyalarla yanıtlanamaz. Eski ve yeni tarihli ilanların 15 Ekim kesitindeki fiyatları var; her ayın tam ilan evreni ve tarihli fiyat geçmişi yok. Gruplar arasındaki oranları değer artışı sıralamasına çevirmedik.

İlanın kaldırılması satışın tamamlandığını gösterir mi?

Hayır. Kaldırılma yalnız ilan durumundaki değişimi gösterir. Satış veya kiralama sonucu ayrıca doğrulanmalıdır.

Mahalle medyanı evimin fiyatını belirler mi?

Tek başına belirlemez. Aynı oda tipi, alan tanımı, bina, kat, site ve kullanım durumuyla daraltılmış emsallerin incelenmesi gerekir.

Bu incelemeden çıkan özet

Dört mahalle farklı ilan bileşimlerine sahip. Kurtköy’de satılık 2+1 ağırlığı, Yenişehir’de geniş ama satılık ve kiralıkta farklı oda dağılımı, Çamlık’ta küçük eski tarihli kiralık gruplar ve Harmandere’de proje yoğunlaşması öne çıkıyor. Fiyat karşılaştırmasını mahalle, oda ve benzer daire özellikleri birlikte ele alındığında anlamlı buluyoruz.

Ev arayışınızı somut seçeneklerle sürdürmek için satılık ve kiralık konut portföyünü inceleyebilirsiniz. Portföydeki ilanların güncel durumunu ayrıca teyit edin.

Bir sonraki adım, kaldırılmış ilan dosyalarını da aynı anahtarlarla incelemek ve doğrulanmış fiyat gözlemleriyle serinin kapsamını genişletmek. Mevcut veriler üzerinden mahalle bazında kesin değer artışı veya işlem hızı açıklamıyoruz.

Sizin daireniz bu tabloda nerede duruyor?

Kurtköy, Yenişehir, Çamlık veya Harmandere’de evinizi satmayı ya da kiralamayı düşünüyorsanız mahalle, site, oda sayısı ve net/brüt alan bilgilerinizi paylaşın. Benzer ilanları birlikte daraltıp daireniz için gerçekçi bir fiyatlandırma çalışması yapalım.

Emre Ödek ile iletişime geçinGüncel portföyü inceleyin

Çalışma tarihi: 15 Ekim 2026. Yerel veri kaynağı: Emre Ödek tarafından sağlanan satılık ve kiralık ilan veri setleri; sırasıyla 893 ve 838 kayıt. Kaynak dosyalar okuyucuya indirme bağlantısı olarak sunulmamaktadır. Kaynak etiketleri ve tarih alanları dosyalardaki beyanlara dayanır. Dört mahalle rehberi, ana sayfa ve portföy bağlantıları 15 Ekim 2026’da açılarak kontrol edildi.